“บ้าน” นอกจากจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีพแล้ว ยังมีความสำคัญอย่างมากในเชิงของการวางแผนการเงินอีกด้วย เพราะการมีบ้านถือเป็นการตอบสนองความต้องการหรือไลฟ์สไตล์ในช่วงวัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นคนวัยทำงานที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน หรือคนวัยเริ่มต้นครอบครัวที่ต้องการมีบ้านหลังที่ใหญ่ขึ้นรอบรับสมาชิกตัวน้อย หรือแม้กระทั่งคนวัยที่มีฐานะมั่นคงแล้วก็ยังต้องการมีบ้านเพื่อเป็นสถานที่พักผ่อนหย่อนใจวัยเกษียณ ดังนั้น จึงไม่แปลกที่การซื้อบ้านถือเป็นเป้าหมายการเงินยอดฮิตของใครหลายคนเลยทีเดียว ส่วนใหญ่ ผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองมักจะขอใช้สินเชื่อ “เงินกู้บ้าน” ด้วยเหตุว่าปัจจุบัน บ้านที่อยู่ในทำเลที่คมนาคมสะดวกและมีขนาดพื้นที่ใช้สอยพอเหมาะก็มักจะมีราคาสูง ประกอบกับปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ ก็แข่งขันกันออกแคมเปญอัตราดอกเบี้ยต่ำ เช่น 0% ในช่วง 6 เดือนแรกบ้าง หรือ 1% ในช่วง 12 เดือนแรกบ้าง เพื่อจูงใจผู้ขอสินเชื่อให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ดี เมื่อเวลาผ่านไปจนสิ้นสุดช่วง “โปรโมชั่น” ไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR ซึ่งแน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยในช่วงหลังนี้จะสูงกว่าช่วงโปรโมชั่นแน่นอน ซึ่งเป็นเหตุให้ผู้กู้มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นค่ะ เทคนิคหนึ่งในการลดภาระดอกเบี้ยและช่วยให้เราสามารถออมเงินมากขึ้นคือการรีไฟแนนซ์ (Refinance) ส่วนการรีไฟแนนซ์มีกี่วิธี มีกระบวนการอย่างไร บทความนี้มีคำตอบให้ค่ะ » รู้จักการ “รีไฟแนนซ์” การรีไฟแนนซ์ (Refinance) หมายถึง การชำระเงินกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบันทั้งหมดด้วยเงินกู้ใหม่ และใช้สินทรัพย์ตัวเดิมเป็นหลักประกัน วิธีการรีไฟแนนซ์ก็มีด้วยกัน 2 รูปแบบ โดยทั่วไปเวลาพูดถึงรีไฟแนนซ์เงินกู้บ้าน คนมักจะคิดถึงการไปกู้เงินจากสถาบันการเงินแห่งใหม่เพื่อนำไปปลดภาระเงินกู้ที่มีอยู่ ซึ่งแบบนี้เรียกว่าการเปลี่ยนสถาบันการเงินผู้ให้กู้ หรือ การย้ายแบงก์ ส่วนการรีไฟแนนซ์อีกแบบหนึ่งก็คือ การเจรจากับสถาบันการเงินปัจจุบันเพื่อให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะเรียกว่า การขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย ค่ะ แต่ไม่ใช่ว่าอยู่ดีๆ นึกอยากจะรีไฟแนนซ์เมื่อไหร่ก็ทำได้นะคะ เพราะสัญญาเงินกู้จะกำหนดไว้ว่าหากมีการรีไฟแนนซ์ในช่วง 3 ปีนับตั้งแต่วันที่เริ่มกู้ (หรือระยะเวลาอื่นตามที่กำหนดในสัญญา) ก็จะมีการคิดค่าธรรมเนียม Prepayment Fee ในอัตรา 3% ของวงเงินกู้เริ่มแรก (หรือวงเงินกู้คงเหลือแล้วแต่กรณี) หากจะรีไฟแนนซ์แบบยอมจ่ายค่าธรรมเนียมดังกล่าวก็จะทำได้เฉพาะกรณีที่ดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเดิมมากกว่า 3% ขึ้นไป แต่ในทางปฏิบัติ โอกาสที่จะเกิดกรณีดังกล่าวก็เป็นเรื่องยากเพราะดอกเบี้ยในตลาดเงินจะต้องลดลงอย่างรุนแรงในเวลาไม่กี่ปี ดังนั้น แนะนำให้ผ่านพ้นช่วงที่สัญญากำหนดก่อนแล้วค่อยรีไฟแนนซ์จะดีกว่า » รีไฟแนนซ์ เพื่ออะไร ไม่ว่าจะรีไฟแนนซ์ด้วยการย้ายแบงก์หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม ประโยชน์ที่จะได้รับอย่างเด่นชัดที่สุดก็คือ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเพราะการแข่งขันของสถาบันการเงินอีกนั่นแหละ ที่ออกแคมเปญรีไฟแนนซ์ด้วยการเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นระยะเวลาจำกัดคล้ายกับกรณีการขอสินเชื่อครั้งแรกค่ะ หากผู้กู้เข้าข่ายที่ควรรีไฟแนนซ์คือดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายอยู่ในปัจจุบัน และผ่านพ้นช่วงการห้ามรีไฟแนนซ์ตามที่สัญญากำหนดแล้ว ก็แนะนำให้ดำเนินการค่ะ ดอกเบี้ยที่ลดลงนี้ก็คิดเป็นจำนวนที่ไม่น้อยเลยทีเดียว สมมติว่าผู้กู้มียอดหนี้สินเชื่อบ้านคงเหลือ 3.5 ล้านบาท ตอนนี้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 5% ต่อปี ได้รับข้อเสนอให้รีไฟแนนซ์ โดยคิดดอกเบี้ย 1% ต่อปีในปีแรก คิดเป็นส่วนต่าง 4% ต่อปี ดังนั้น คำนวณแบบคร่าวๆ เร็วๆ (โดยไม่ได้คำนึงเรื่องการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก) ก็จะช่วยประหยัดภาระดอกเบี้ยจ่ายลงได้เกือบ 140,000 บาทเลยทีเดียว นอกจากภาระดอกเบี้ยที่ลดลงแล้ว ผู้กู้ยังสามารถลดภาระในการผ่อนชำระต่อเดือนลงได้ เนื่องจากภาระหนี้คงค้างลดลงจากตอนที่ขอกู้ไปเมื่อหลายปีที่แล้วรวมทั้งสูตรการคำนวณยอดผ่อนชำระโดยคิดจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ตัวอย่างเช่น ตอนที่กู้ครั้งแรก กู้ไปที่จำนวน 5.0 ล้านบาท กำหนดให้ผ่อนเดือนละ 34,200 บาท ต่อมารีไฟแนนซ์แล้วโดยมียอดภาระหนี้คงค้างในปัจจุบันเหลือ 3.5 ล้านบาท สมมติว่าดอกเบี้ยใหม่มีโปรโมชั่น 0% ในปีแรกและ 5.5% ในปีต่อๆ ไป จะทำให้ยอดการผ่อนชำระเหลือเดือนละ 25,300 บาท ลดลงจากเดิมเดือนละ 8,900 บาทค่ะ นอกเหนือจากเรื่องการลดภาระดอกเบี้ยจ่ายและค่างวดการผ่อนชำระแล้ว บางท่านอาจได้รับการชักชวนให้ขยายวงเงินกู้หรือขยายระยะเวลากู้ด้วย อย่างไรก็ดี ในเชิงของการวางแผนการเงิน แนะนำท่านที่มีความสามารถในการผ่อนและไม่ได้เดือนร้อนเรื่องเงินทองนักให้คงวงเงินกู้ไว้ตามเดิม เพราะแน่นอนว่าการเพิ่มวงเงินกู้จะหมายถึงภาระดอกเบี้ยจ่ายโดยรวมที่เพิ่มตามยอดเงินต้นด้วย ส่วนจะขยายระยะเวลาการกู้หรือไม่นั่น อันนี้ไม่ได้เป็นประเด็นเท่าไหร่ค่ะ เนื่องจากการขยายระยะเวลาการกู้จะทำให้สัญญาใหม่กำหนดค่างวดผ่อนชำระในอัตราที่ลดลง เช่น เดิมกำหนดให้ผ่อนขั้นต่ำที่ 28,000 บาทต่อเดือน ก็อาจเหลือที่ 15,000 บาทต่อเดือนเป็นต้น ซึ่งจะช่วยให้เรามีความยืดหยุ่นในการจัดการกระแสเงินสดของเราได้ดีขึ้น เผื่อเดือนไหนจำเป็นต้องใช้เงินไปทำธุระอย่างอื่นก็จะได้ไม่ต้องพะวงกับเงื่อนไขการผ่อนชำระตามสัญญาเดิม ดังนั้น สามารถขยายระยะเวลาได้ แต่ขอให้คงอัตราการผ่อนชำระไว้ตามเดิมหากไม่ได้มีความจำเป็นต้องใช้เงินเพื่อเป้าหมายอื่น เพื่อที่จะได้ปลดภาระหนี้เงินกู้ได้เร็วขึ้นค่ะ » รีไฟแนนซ์ด้วยการย้ายแบงก์ หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย อย่างไหนจะดีกว่ากัน ปัจจุบัน สถาบันการเงินก็มีการแข่งกันออกแคมเปญสินเชื่อบ้านออกมาดึงดูดลูกค้ากันอยู่เนืองๆ เพื่อให้เป็นประโยชน์สูงสุดกับตัวผู้กู้เอง ก็ลอง “ช็อปปิ้ง” ดูรายละเอียดแคมเปญของแต่ละที่ก่อนตัดสินใจค่ะ สิ่งหนึ่งที่ควรระวังก็คือการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยอย่างรอบคอบ เพราะบางแห่งอ้างอิงดอกเบี้ย MRR บางแห่งอ้างอิงดอกเบี้ย MLR ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว อัตรา MRR จะสูงกว่า MLR ทำให้สถาบันการเงินอาจเสนอดอกเบี้ย MRR ลบ 0.75% ซึ่งบางทีอาจจะยังคงแพงกว่าดอกเบี้ย MLR ลบ 0.25% ก็ได้ (ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR อยู่ที่ประมาณ 7.50% และ 6.75% ตามลำดับ) นอกจากนี้ อัตรา MLR ของแต่ละสถาบันการเงินก็ยังมีความแตกต่างกันอีกด้วย นอกจากนี้ หากจะย้ายแบงก์ ก็จะมีค่าธรรมเนียมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมประเมินหลักประกัน ค่าธรรมเนียมจดจำนอง เป็นต้น การรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม หรือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย อาจเป็นวิธีที่สะดวกกว่า (แต่ไม่แน่นอนว่าจะได้รับดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกกว่าแคมเปญของธนาคารอื่นเสมอไป) โดยทำแค่เพียงสัญญาแนบท้ายสัญญาเงินกู้ฉบับเดิมว่าจะคิดดอกเบี้ยในอัตราใหม่เพียงเท่านี้ก็เรียบร้อยแล้ว ลองดูนะคะว่าวิธีรีไฟแนนซ์แบบไหนจะให้ประโยชน์คุ้มค่าที่สุด | |
ที่มา : ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล ธนาคารกสิกรไทย โดย ภัทรินทร์ สุทธิบริหารกุล และฉัตรพงศ์ วัฒนจิรัฏฐ์ | |
